業(yè)內(nèi)觀點認為，2019年地產(chǎn)市場規(guī)模將下降10%，高增長模式已不可持續(xù)；對房地產(chǎn)商來說，2019年，沒有容易二字。
2018年，房地產(chǎn)行業(yè)被焦慮所籠罩。土地流拍、限制降價、去化困難……“活下去”愈發(fā)艱難，多元化布局不如預(yù)期，房企轉(zhuǎn)型之路充滿未知數(shù)。
時間行進，房地產(chǎn)在憂慮中邁入2019，噤若寒蟬。
1月8日，易居中國CEO丁祖昱試圖穿越行業(yè)迷霧。在其“奔向未來”2019丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上，他提出，隨著增量天花板逼近，2019年地產(chǎn)市場規(guī)模將下降10%，高增長模式已不可持續(xù)，即使當前貨幣略松，也難解樓市之渴。
“房企不要對短期市場有所僥幸，依舊做最壞的打算，是好的安排?！彼f。
新的一年，形勢依然嚴峻。對房地產(chǎn)商來說，2019年，沒有容易二字。
貨幣略松難解樓市之渴
2019年1月4日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點。據(jù)報道，此次降準將釋放資金約1.5萬億元，綜合各種因素，凈釋放長期資金約8000億元。降準增加市場流動性，但房地產(chǎn)行業(yè)會因此利好嗎？
業(yè)內(nèi)觀點認為，從理論來講，降準增加市場流動性對資金密集型企業(yè)將產(chǎn)生積極影響。首先，降準使國內(nèi)銀行信貸能力增強，有利于房地產(chǎn)再融資；其次，降準將增加貨幣供給，會壓低市場利率。
但放到房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)實恐怕并非如此。在“房住不炒”的大環(huán)境下，丁祖昱認為，即使適度放水，也不會馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)?！?019年上半年可能是過去十年房地產(chǎn)壓力最大的半年，房地產(chǎn)的調(diào)整剛剛開始，不會因為政策變動發(fā)生180度的折返。”他說，對短期市場不宜過度樂觀。
過去一年，房企資金面緊張形勢不減。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，百強房企中2018年1-11月銷售額超過2017年的已達6成以上，預(yù)計7成以上百強房企銷售業(yè)績超過去年全年。但從財務(wù)報表來看，300多家上市房企中，近70家房企營收狀況不甚理想。營收萎縮，企業(yè)資金面緊張。
在資金面緊張，“去杠桿”背景下，房企融資成本上升以及融資渠道收窄，融資總額呈下降趨勢，8月以來融資總額下降明顯，而融資成本卻快速上升。具體看來，2018年1-10月，40家上市房企融資總額5063.8億元，相較于去年同期融資金額減少11.88%。
此外，股市下行，或進一步加劇房企資金緊張。同策研究院分析認為，房企融資渠道收窄，資金面收緊，股權(quán)質(zhì)押成為上市房企融資的重要渠道。截止目前，不少規(guī)模房企股權(quán)質(zhì)押比例已超過50%。然而當前股市持續(xù)快速下行，質(zhì)押股票一旦跌至警戒線，房企因追加抵押物/現(xiàn)金，該現(xiàn)象致使資金壓力進一步加大。
在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，現(xiàn)在房企融資困難的局面沒有根本改變，即使在降準下，開發(fā)商也很難拿到錢。2019年上半年仍是企業(yè)資金壓力最大的時間點，市場下行趨勢仍會延續(xù)。
而合碩機構(gòu)首席分析師郭毅則認為，降準對房地產(chǎn)行業(yè)來說，還是能夠獲得一些相應(yīng)的利好。但對于開發(fā)商來說，會面臨比較大的分化局面。強者恒強，頭部房企的融資環(huán)境會略微寬松；對中小房企來說，融資形式依然嚴峻。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣表示，隨著降準等政策到來，融資環(huán)境肯定會有所改善。但房企短期不會因為此類環(huán)境改善而變得樂觀，依然是比較謹慎的，2019年第四季度才會有此類樂觀態(tài)勢。
調(diào)控“重壓”不減
1月10日，天津土地交易中心發(fā)布一份補充公告，取消津濱開（掛）2012-13、14、15、16四宗土地出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成后不可出售，僅允許出租”條款，也就是過去土地出讓中的租賃型住宅可以銷售。
消息一出，被解讀為“調(diào)控大松綁的信號”、“房地產(chǎn)調(diào)控最震撼的一次松綁”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止日前，全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過10萬套。合計供應(yīng)的出租房用地接近600萬平米，按照60平米一套平均計算，大約供應(yīng)出租房10萬套。
這不是第一次因地方政策微調(diào)而引起轟動。此前，杭州“接力貸”陷入輿論風口，業(yè)內(nèi)專家認為，接力貸會鼓勵子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款，從而在事實上繞開限貸政策。回溯至去年12月份，山東菏澤宣布取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，被認為是2018年樓市政策放松的第一槍。
但地方政策微調(diào)背后，“遏制房價上漲”的力度并未放松，地產(chǎn)開發(fā)商依然負重前行。
2018年7月，中央政治局會議提出“遏制房價上漲”，定調(diào)比以往更高。同時“去杠桿”進入“穩(wěn)杠桿”階段，在定向?qū)捤煞€(wěn)經(jīng)濟的背景下，阻止資金流向房地產(chǎn)。
2018年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
調(diào)控之下，“穩(wěn)”是可預(yù)測的趨勢，地方性松動并不能直接給開發(fā)商帶來春天?！拔磥砗诵某鞘腥匀粫^續(xù)調(diào)控，穩(wěn)住市場下行趨勢。政策面可能會有局部小幅的定向?qū)捤?但調(diào)控的大基調(diào)不變?！睆埡陚フJ為。
關(guān)于調(diào)控是否會放松，丁祖昱認為2019年一季度將迎來部分限制性政策放寬。就目前情況而言，很多城市開發(fā)商的銷售價達不到限價的水平，可以不用再限價；個別城市有必要放松限購政策，支持首套置業(yè)的群體。但政策寬松，并不意味市場就馬上回暖。
在郭毅看來，“因城施策,分類調(diào)控”的基礎(chǔ)是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在一些城市出現(xiàn)小幅度松綁，但不可能繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的核心支柱。從全國各個城市來講，市場保持相對穩(wěn)定的成交和價格走勢是可預(yù)期的現(xiàn)實。
此外，郭毅建議，開發(fā)商如果庫存積壓嚴重，可在非核心城市進行去庫存工作。但在消費能力較好的核心城市，可以更好地去追求利潤空間。房企應(yīng)對自身業(yè)務(wù)布局進行全新調(diào)整，從地方納稅、財政情況、居民消費實力等多元角度來衡量城市發(fā)展的潛力。
多元化布局“悖論”
行業(yè)“白銀時代”，調(diào)控重壓不減，融資渠道不斷收緊，房企迫切需要尋找新的利潤增長點。此外，社會需求發(fā)生變化，一些企業(yè)主動拓展業(yè)務(wù)范圍，針對多元化發(fā)展方面進行集團戰(zhàn)略升級。2018年，越來越多的房企加入到更名浪潮中，包括奧園、保利、合景泰富、龍湖、朗詩等都走上了“去地產(chǎn)化”的道路。
當前房企多元化布局主要涉及四大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務(wù)，涵蓋20個業(yè)務(wù)方向。目前情況來看，房企多選擇與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的延伸領(lǐng)域，為住宅提供增值，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；也有與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域，布局自身熟悉或擅長的領(lǐng)域，如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝等。
2018年11月5日，富力地產(chǎn)在海南注冊成立富力文化旅游發(fā)展公司。繼保利、碧桂園、融創(chuàng)之后，又一大型房企布局文旅產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)排名前30位的地產(chǎn)公司中，已有18家將涉足文旅產(chǎn)業(yè)。
在奧園文旅集團總裁程耀看來，文旅是一個低杠桿、自持型持續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，項目前期投入大，且開發(fā)周期長。一個項目沒有三五年沉淀，根本做不出來。“可能一些企業(yè)都在做同一個類型或主題的文旅項目，但誰能快速定型、快速打出知名度、快速布局，其他企業(yè)就很難趕超。”他說。
但同時，文旅的高利潤率和持續(xù)現(xiàn)金流價值不斷吸引開發(fā)商進入。據(jù)程耀透露，良好的文旅企業(yè)毛利率一般達到50%以上，較高的能達到70%以上。單個項目前期‘選址、定位、投控’把握精準，一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦開始盈利，每年每個項目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流將是源源不斷的。
縱然如此，房企多元化仍面對多個難題。克而瑞研究表明，部分多元化業(yè)務(wù)對房企來說相對陌生，缺少運營經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)資源的房企貿(mào)然進場可能會承受巨大風險。此外，地產(chǎn)開發(fā)的高周轉(zhuǎn)快擴張的運營方式難以在多元業(yè)務(wù)中推廣，如何異地復(fù)制也是多元業(yè)務(wù)擴張的難題之一。
“多元化布局其實是個悖論?！惫阏f，如果是拋棄房地產(chǎn)行業(yè)盲目多元化，很可能會面臨更多的市場風險。投資半徑加大，加上面對非專業(yè)領(lǐng)域，房企可能對整體的經(jīng)營局面難以有效把握。
或許正如丁祖昱所說：“2019年房企將回歸產(chǎn)品競爭的本質(zhì)?！痹谑袌鲒吚?、消費回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下，房企不應(yīng)在裝修、景觀、綠化等方面進行產(chǎn)品簡配，而更應(yīng)該堅持產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展及提升。只有不斷強化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢，才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機。